Taller de derechos

Tracto sucesivo, ley hipotecaria, expediente de dominio y desjudicilización.

La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario responde, tal y como hizo la Ley de Jurisdicción Voluntaria, al principio de desjudicialización y modifica los artículos 198 a 210 de la Ley Hipotecaria «eliminando la intervención de los órganos judiciales sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva» y en consonancia con esta idea atribuye a los notarios la competencia para la tramitación de los Expedientes de Dominio.

La Ley Hipotecaria regula el Expediente de Dominio en  el artículo 203 como uno de los medios previstos para la inmatriculación de fincas, si bien sus reglas son también aplicables con algunas adaptaciones («especialidades» dice la Ley) al expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral previsto en el artículo 201 y al expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido previsto en el artículo 208.

La deficiente técnica legislativa, con una remisión en bloque a un expediente previsto para una finalidad distinta cual es la inmatriculación, provocará importantes dudas en la aplicación de esas «especialidades». El expediente de dominio para inmatriculación de fincas, que es el objeto del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, es analizado con por mi compañero Francisco Rosales en su (más que recomendable, un referente imprescindible) blog .

Este artículo trata de desbrozar la intrincada normativa resultante de la remisión al expediente de inmatriculación, ofreciendo una versión adaptada del mismo al expediente de reanudación del tracto sucesivo.

¿Qué es el tracto sucesivo?

El Registro de la Propiedad español adopta el sistema de inscripción por fincas, lo que implica la apertura de un folio para cada finca que accede al registro; en dicho folio se refleja el historial jurídico de la finca lo que exige la constancia encadenada e ininterrumpida de sus sucesivos propietarios.

Esta concatenación de titularidades se denomina tracto sucesivo y es una regla (catalogada solemnemente como Principio Hipotecario) de carácter formal que como recuerda la Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución de 9 de enero de 1946,  sirve «sobre todo para concretar o facilitar la función calificadora del Registro de la Propiedad»

Algunos autores (García García) claman contra «el tópico antihipotecario que lleva a calificar el tracto sucesivo como un principio meramente formal» y llegan a relacionarlo con la facultad dispositiva, pretensión que fue rechazada ya por la Dirección General en Resolución de 10 de enero de 1939, pues es indudable que el propietario puede transmitir su derecho con independencia de que éste figure o no registrado.

Se trata sencillamente de la exigencia adjetiva de que el Registro refleje como transferente de hoy al que ayer reflejaba como adquirente y que el titular registral actual sea el transferente registral en el futuro. Cuando no se cumple esta exigencia adjetiva (porque uno o varios titulares sucesivos no han registrado su derecho) la cadena registral  de titularidades se rompe y se dice que se ha interrumpido el tracto sucesivo registral.

La Ley establece ahora una limitación (ya antes consagrada por la jurisprudencia) y dice el artículo 208 que «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos; en tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada».

El expediente. Trámites.

Concepto. Un expediente y dos actas notariales.

Se trata de un expediente notarial de jurisdicción voluntaria que tiene por objeto reparar la interrupción de la vida registral de una finca por la omisión de la inscripción de varias transmisiones sucesivas.

El expediente es un cauce procedimental, una serie ordenada de actuaciones y como tal es un concepto novedoso (introducido por la Ley de Jurisdicción Voluntaria) desde el punto de vista del notario, acostumbrado a un único cauce formal, el instrumento público (las actas y escrituras públicas) y debe entenderse que éste no ha de verse constreñido por aquél, de modo que los distintos trámites del expediente han de ordenarse formalmente mediante las herramientas documentales de que dispone el Notario: Escrituras públicas y, en el caso de los artículos 203 y 208 de la Ley Hipotecaria,  dos actas una de iniciación del expediente (en la que se harán constar todos los trámites del mismo, con sucesivas diligencias)  y otra de conclusión (favorable a la inscripción o bien de conclusión del expediente por oposición o incomparecencia de algún interesado).

Ambas actas se incorporarán al Protocolo con el número que corresponda a la fecha de su respectiva autorización, en sus respectivas matrices convendrá dejar nota de relación entre ambas y en la segunda, a fin de que recoja la integridad del expediente, debería transcribirse, por testimonio, el contenido de la primera.

Notario competente.

El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca (o parte de ella si radicare en varios)  o en cualquiera de los distritos colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.

Inicio del expediente. Documentación a aportar. 

El expediente se inicia presentando al Notario un escrito del titular dominical de la finca con su descripción, los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones y se expresará la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes.

El escrito inicial se acompañará del título de propiedad de la finca que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales y la delimitación gráfica de la finca, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios.  También se aportarán los documentos que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición.

Incomprensiblemente, el artículo 208 de la Ley Hipotecaria se remite solo al artículo 203.1. Primera a) pero no a los apartados b) y c) de la misma norma donde se exige la identificación de los derechos constituidos sobre la finca, las cargas a que esté afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación, así como también a los poseedores de la finca  y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda.  Esta omisión resulta criticable pues, como veremos posteriormente, el propio artículo 208 exige la notificación del expediente a estos otros interesados.

El acta notarial y la innecesariedad de un «escrito inicial».

Según la regla tercera del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria «el Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada».

La norma debe encuadrarse dentro del principio general del carácter rogado de la función notarial; la especialidad: aquí la rogación parece que debe realizarse por escrito (que presentaría el interesado con los datos indicados).

Una interpretación literal podría llevar a pensar que el Notario debe autorizar el acta sin la firma del interesado, sencillamente protocolizando aquél escrito; de prevalecer esta interpretación debería exigirse que el escrito sea firmado en presencia del Notario o al menos en condiciones tales que pueda legitimar su firma, ex artículo 256 del Reglamento Notarial. Se trataría de un supuesto similar al del artículo 205 del Reglamento Notarial  (referido a requerimientos o notificaciones de carácter urgente por referirse a plazos próximos a terminar, revocación de poderes u otros de carácter perentorio supuestos en los que el el Notario podrá prestar su intervención sin presencia del requirente si fuere requerido por medio de carta cuya firma le sea conocida o aparezca legitimada) y debe tenerse en cuenta que en este caso el Notario no asume, según el propio Reglamento Notarial, responsabilidad alguna por lo que se refiere a la identidad del firmante; algo a todas luces improcedente dada la naturaleza y finalidad de este expediente.

En rigor debe entenderse que no es función de la Ley Hipotecaria regular cuestiones de técnica notarial, de modo que la actuación notarial debe ser la habitual en orden a la autorización de la actas, con arreglo al artículo 198 del Reglamento Notarial y, por lo tanto,  con la firma del interesado  (apartado 1. 8º) y dando fe el Notario de conocimiento de requirente pues es un caso (apartado 1.2º) en que la identidad de las personas es requisito indispensable en consideración al contenido del acta; de esta forma el escrito del titular dominical al que se refiere la Ley Hipotecaria debería entenderse que es el propio requerimiento al Notario, redactado por éste e incluido el cuerpo general del acta, en la que se incluirán también todos los datos descriptivos de la finca y demás requisitos mencionados.  

Otra opción consistiría en protocolizar el «escrito inicial» con el acta y autorizar esta con la firma del interesado lo que serviría, además de para cumplir la formalidad impuesta por el absurdo tenor literal de la Ley, para poner de relieve la inutilidad de ese escrito inicial.

Remisión de copia autorizada del acta al Registro.

El Notario incorporará la documentación  aportada al acta y remitirá una copia autorizada de la misma al Registro de la Propiedad solicitando la expedición de certificación y que, en su caso, se practique anotación preventiva de la pretensión de reanudación de tracto. Lógicamente la expedición de copia y su remisión al Registro se hará constar por nota en la matriz.

En el caso en que se solicite anotación preventiva de incoación del expediente la presentación de la copia autorizada del acta en el Registro puede hacerse vía telemática (en cuanto es un documento susceptible de inscripción -entiéndase, asiento- a los efectos del artículo 112 de la Ley 24/2001).

El Registrador, tras consultar su archivo, expedirá en el plazo de quince días certificación (debe entenderse) acreditativa de la situación de la finca en el Registro, siempre que haya verificado la correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral y la ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca  con otra u otras .

Archivo de actuaciones por dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca  con otra u otras.

El artículo 203 de la Ley Hipotecará al regular el expediente de dominio para inmatriculación de fincas prevé que si el Registrador tuviese dudas fundadas sobre la coincidencia de la finca  con otra inscrita extenderá nota de denegación de la anotación si se hubiese solicitado, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones.

Del mismo modo, si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la reanudación, o no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la anotación solicitada, notificando su calificación al Notario para que proceda al archivo de las actuaciones.

En todo caso el Registrador debe motivar suficientemente las causas de dicha negativa y comunicarla al Notario junto, según los casos, con certificación o traslado de los datos procedentes de la información territorial utilizada y, en su caso, certificación literal de la finca o fincas que estime coincidentes.

En rigor parece que esta facultad que la Ley atribuye al Registrador de denegar la continuación del expediente por «coincidencia de la finca con otra inscrita» solo es aplicable en los casos de inmatriculación de fincas y no en los de reanudación del tracto sucesivo, pues en estos no se trata de que acceda una finca ex novo al Registro sino solo de reanudar la cadena de titularidades sobre ella; a lo sumo podría ocurrir que en el expediente de reanudación del tracto sucesivo se intentase una actualización de los datos descriptivos de la finca, pero en ese caso, de existir coincidencia con otra u otras fincas, lo que procede no es la suspensión del expediente, sino la denegación de la inscripción de la identificación gráfica de la finca y de la incorporación de la misma al folio registral, de conformidad con los artículos 199.1º.4 y 9 b) de la propia Ley Hipotecaria.

Anotación preventiva de iniciación del expediente. 

Hemos visto que el artículo 203 de la Ley Hipotecaria prevé la extensión de una anotación preventiva de iniciación del Expediente de Dominio de inmatriculación; dicha anotación es factible también en el caso del Expediente de Dominio para la reanudación del tracto sucesivo según resulta -para el antiguo expediente judicial de dominio- del Artículo 274 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de 24 de diciembre de 1917 y 18 de febrero de 1936; esta anotación preventiva solo debe solicitarla el Notario si el interesado lo pide expresamente. 

Si el Registrador no tiene dudas fundadas sobre la coincidencia de la finca  con otra practicará (en su caso)  la anotación solicitada y remitirá al Notario, para unir al expediente, la certificación registral, acreditativa de la situación registral de la finca y de la falta de coincidencia de la misma con otra u otras.

La anotación, que solo se extenderá si del escrito inicial y sus documentos complementarios resultan todas las circunstancias exigidas, tendrá una vigencia de noventa días, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo justifique.

Notificación del expediente a los interesados.  

Según el artículo 203. 1. Quinta de la Ley Hipotecaria, recibida la comunicación del Registro acreditativa (en su caso) de la extensión de la anotación, acompañada de la correspondiente certificación, el Notario notificará la pretensión de reanudación del tracto, en la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos.  Asimismo, notificará la solicitud a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.

Junto a estos interesados según el artículo 208 Segunda. 3ª deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos.  Y aquí encontramos una norma que puede resultar de difícil o imposible cumplimiento pues obliga al promotor del expediente a la localización de los herederos del titular registral; en caso de ser herederos testamentarios habrá que entender que el promotor del expediente tiene interés legítimo para solicitar la copia del testamento pero difícilmente resultará de ella un domicilio para notificar los herederos y en caso de no haber testamento, de no haberse instado acta de notoriedad para la declaración de herederos abintestato la «localización» de los herederos del titular registral será directamente imposible.

En cualquier caso, según el artículo 203 de la Ley Hipotecaria en la notificación se hará constar:

a) El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento o código de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificación.

b) Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela.

c) La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estar interesada la persona notificada.

d) Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse los documentos públicos de que los mismos resulten.

e) Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisión de la inscripción o anotación, puedan derivarse.

Las notificaciones se harán según la Ley Hipotecaria «en la forma prevenida reglamentariamente»; la cuestión es que no existe una norma reglamentaria que regule esta cuestión por lo que debe adaptarse al caso lo dispuesto en los artículos 202 y siguientes del Reglamento Notarial por lo que podrán hacerse por correo certificado con aviso de recibo pero teniendo en cuenta que, según el artículo 208 de la Ley Hipotecaria cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberán realizarse de modo personal y la misma regla se observará si, a pesar de tener la inscripción más de treinta años de antigüedad, se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquier otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos.

De todo ello: recepción de la certificación del Registros y notificaciones a los interesados se dejará constancia, por diligencia, en el acta inicial.

Publicación de edictos.

El Notario insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la reanudación del tracto sucesivo en el “Boletín Oficial del Estado”. Potestativamente el Notario, podrá ordenar la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento. Según la Ley Hipotecaria ambas publicaciones serán gratuitas.

De este extremo también se dejará constancia, por diligencia, en el acta inicial.

Oposición al acta.

Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes.

De todos los trámites que anteceden se dejará constancia, mediante sucesivas diligencias en el acta inicial.

Conclusión del Expediente.

Según el artículo 208 de la Ley Hipotecaria si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente en virtud de acta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se extenderá la inscripción del título del solicitante, si fuera procedente.  No perjudicarán al titular de buena fe a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes del expediente, cualquiera que fuese la naturaleza del título en que se funde, los títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad.

Según el artículo 203 si se hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, se convertirá en inscripción definitiva.

Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde (y dando cuenta al Registrador). En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

Resulta criticable que la norma sitúe en plano de igualdad (a los efectos de impedir la conclusión del expediente con éxito) la no comparecencia de algún interesado con la oposición del mismo, máxime cuando la oposición exige aportar prueba por escrito del derecho en que se funde el oponente, mientras que la incomparecencia puede obedecer a la pura arbitrariedad. También es criticable por incomprensible la relevancia que se atribuye en el expediente a los colindantes, a los que en nada puede perjudicar la reanudacion del tracto sucesivo sobre una finca ajena, ya inmatriculada y con una superficie y datos descriptivos inalterados.