La finalidad de este artículo es solo facilitar la comprensión práctica de la compensación por riesgo de tipo de interés y no realizar un análisis en profundidad de su régimen jurídico.
¿Qué es la compensación por riesgo de tipo de interés? El precio de un sueño.
Librarse del préstamo antes del plazo pactado con el Banco es el sueño de todo prestatario pero si llega a hacerse realidad puede acabar por convertirse en una pesadilla por el precio que implica.
Todo préstamo en vigor supone para el Banco un flujo periódico de liquidez en forma de cuotas de capital que se van amortizando y de intereses devengados por el mismo. Las expectativas de esos ingresos periódicos son decisivas para la planificación del negocio bancario especialmente si el tipo de interés del préstamo tiene pocas posibilidades de variar, pues en ese caso la expectativa cobra mayor firmeza, la máxima, si se trata de un préstamo a interés fijo.
Si en el momento en que el prestatario realiza el pago anticipado el interés de mercado es inferior al pactado en su préstamo, el Banco alegará que sufre un lucro cesante pues el dinero que recibe ahora anticipadamente le generará un rendimiento inferior a las expectativas que generaba su devolución futura. Surge así la compensación por riesgo de tipo de interés como un mecanismo de cobertura del lucro cesante de la actividad bancaria… y como el precio del sueño de todo prestatario por librarse cuanto antes de su carga.
El valor de mercado de un préstamo.
El préstamo es para el Banco un activo de su contabilidad en la que figura el importe del mismo pendiente de pago y, como todo activo, tiene un valor de mercado.
En los préstamos, el valor de mercado viene determinado por su saldo vivo (el importe pendiente de pago) en relación con el tipo de interés vigente en el mercado para ese tipo de operaciones. Aplicando ese interés de mercado actual al saldo vivo obtendremos un valor que puede ser inferior a dicho saldo (si el tipo de interés de mercado es superior al del préstamo) o superior a tal importe pendiente (si el tipo de interés de mercado es inferior al del préstamo).
Con un ejemplo se ve claramente: tenemos un préstamo concertado por un plazo de 10 años, un principal de 500.000 euros y un tipo de interés del 5% anual fijo y una cuota anual de 64.752,29 Euros; han pasado 5 años de modo que el saldo vivo del préstamo es de 280.343,52 Euros y esta es la cantidad que queremos pagar anticipadamente. Vamos a calcular su valor de mercado en dos escenarios posibles:
a) El tipo de interés de mercado actual ha subido y se sitúa en el 8%. El valor de mercado se calcula actualizando el importe de las cuotas pendientes de pago con el tipo de interés de mercado actual durante el número de años pendientes de pago:
64.752,29/1,08+64.752,29/1,082+64.752,29/1,083+64.752,29/1,084
+64.752,29/1,085
El valor de mercado es 258.357,12 Euros, inferior al saldo vivo del préstamo que es lo que recibe el banco por la amortización anticipada, de modo que el banco no sufre pérdida alguna, al contrario, está obteniendo un importe superior al precio de mercado.
b) El tipo de interés de mercado actual ha bajado y se sitúa en el 2%. Utilizando la misma fórmula
64.752,29/1,02+64.752,29/1,022+64.752,29/1,023+64.752,29/1,024
+64.752,29/1,025
Lo que arroja un valor de mercado de 305.207,30 Euros, superior (en 24.863,78 Euros) al capital que se amortiza. Y esa diferencia supone un lucro cesante para el banco a cuya satisfacción responde la compensación por riesgo de tipo de interés.
La regulación de la materia
La materia aparece regulada en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de Reforma de la Regulación del Mercado Hipotecario que en su artículo 9 establece que en las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, de créditos o préstamos hipotecarios que se produzcan dentro de un periodo de revisión de tipos de interés cuya duración pactada sea igual o inferior a doce meses no habrá derecho a percibir por la entidad acreedora cantidad alguna en concepto de compensación por riesgo de tipo de interés.
De aquí se desprende que la compensación por riesgo de tipo de interés no será aplicable a la (que hasta hace muy poco era) la gran mayoría de los préstamos hipotecarios en nuestro país, pactados a interés variable, usualmente el Euribor, revisable al año.
La ley añade que en las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, de los restantes créditos o préstamos hipotecarios, la compensación por riesgo de tipo de interés será la pactada y dependerá de si la cancelación genera una ganancia o una pérdida de capital a la entidad. Se entenderá por ganancia de capital por exposición al riesgo de tipo de interés la diferencia positiva entre el capital pendiente en el momento de la cancelación anticipada y el valor de mercado del préstamo o crédito. Cuando dicha diferencia arroje un resultado negativo, se entenderá que existe pérdida de capital para la entidad acreedora. El valor de mercado del préstamo o crédito se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión. El contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado de entre los que determine el Ministro de Economía y Hacienda. En caso de cancelación parcial se le aplicará al resultado de la fórmula anterior el porcentaje del capital pendiente que se amortiza. 3. La entidad acreedora no podrá percibir compensación por riesgo de tipo de interés en el caso de que la cancelación del crédito o préstamo genere una ganancia de capital a su favor. 4. El contrato deberá especificar cuál de las dos modalidades siguientes para el cálculo de la compensación por riesgo de tipo de interés será aplicable:
Un porcentaje fijo establecido en el contrato, que deberá aplicarse sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación.
La pérdida, total o parcial, que la cancelación genere a la entidad, calculada de acuerdo al apartado 2. En este caso, el contrato deberá prever que la entidad compense al prestatario de forma simétrica en caso de que la cancelación genere una ganancia de capital para la entidad.
La Orden EHA/2899/2011 establece en su artículo 28 los «Índices y tipos de referencia aplicables para el cálculo del valor de mercado en la compensación por riesgo de tipo de interés», dictando que «se considerarán índices o tipos de interés de referencia los tipos BANCO DE ESPAÑA 135 MEMORIA DEL SERVICIO DE RECLAMACIONES, 2012 Interest Rate Swap (IRS) a los plazos de 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15, 20 y 30 años que publicará el Banco de España y a los que se añadirá un diferencial.
La complejidad de esta materia contrasta con lo declarado por la Exposición de Motivos de la citada Ley, que proclama entre sus fines “la búsqueda de una transparencia más efectiva que permita a los prestatarios tomar sus decisiones en función del riesgo real de los productos.”
La afirmación del legislador suena a sarcasmo, el mismo con el que algunos mostrarán sorpresa cuando, más pronto que tarde, los Tribunales declaren la abusividad (¡otra más!) de este tipo de clausulas.
Esta explicación es la que me parece intuitiva. Si el tipo de interés sube, el banco podrá destinar los fondos de ese préstamo, que estaban invertidos al 5%, a otra inversión al 8%. La devolución anticipada es «un favor» que le hago al banco y por eso no procede que me castigue. Si el tipo de interés ha bajado, la devolución anticipada es una contrariedad para el banco, que no podrá encontrar una inversión tan ventajosa y por eso me penaliza.
Pero la ley permite otra interpretación, por lo visto, ya que el texto «se entenderá por ganancia de capital (…) la diferencia positiva entre el capital pendiente (…) y el valor de mercado» no es claro. ¿Qué hay que restar de qué? Ya digo que me parece lógico restar así: «valor de mercado (305) – capital pendiente (280)», sale 25, es positivo, procede la comisión.
En este sentido, me he encontrado a quien dice que hay que restar al revés: «capital pendiente – valor de mercado», que es el orden del texto legal. Y no es solo cosa de interpretar la literalidad, es que hay un argumento detrás (¡muy detrás!): cuando suben los tipos de interés me he estado aprovechando del banco y ahora es la oportunidad de que el banco me lo cobre. He estado pagando al 5% en un contexto en que los tipos de interés estaban al 8%; ahora que devuelvo, pam, me atizan una compensación por haber disfrutado. Sin embargo, si pagaba al 5% mientras los tipos estaban bajando hasta el 2%, oiga, encima no me cobre una comisión! ¡Que bastante le he pagado ya!
Ojalá el texto legal hubiera puesto «minuendo: tal», «sustraendo: cual».
yo creo que es injusto en la manera en que el banco sufre perdidas en las ganancias aplica esa comision pero la cuestion cuando es el contrario ,el banco csiguió mas ganancias ,en teoria la comparteria con el cliente ,per no es el caso
Hola,
La explicación parece clara. Lo que no acabo de entender es la formula aplicada.
No entiendo que sea algo tan recurrente (últimamente) y el banco de España no tenga formulas al alcance de todos nosotros para verificar si los cálculos del banco son correctos o simplemente activan la penalización.