Se plantea por el Consell Assessor del Dret Civil de Eivissa i Formentera la reforma del régimen jurídico del derecho de habitación, actualmente recogido en el artículo 85 del Decreto Legislativo 79/1990 de 6 de Septiembre por el que se aprueba el texto refundido de la compilación de derecho civil de las Islas Baleares, que contiene apenas una definición descriptiva del derecho y de su extensión material por vía ejemplificativa, pero que guarda silencio sobre el concreto contenido de facultades y deberes que derivan del mismo.
Normativa vigente.
Artículo 85. Decreto Legislativo 79/1990, de 6 de septiembre.
Podrá conferirse por cualquier título el derecho de habitación, consistente en el disfrute de los elementos y pertenencias comunes de la vivienda y, en especial, de una habitación independiente que cierre con llave. El disfrute de todos los mencionados elementos y habitación, salvo estipulación expresa en contrario, se entenderá que es en la medida suficiente para atender a las necesidades del titular del derecho, y su contenido comprenderá, a título enunciativo, todo lo relativo al «porxo», cocina, cisterna de la casa y frutas frescas.
La norma es una transcripción casi literal de la recogida en la primigenia ley 5/ 1961 de 19 de abril por la que se aprueba la compilación de derecho civil de las Islas Baleares.
Artículo 85. Ley 5/1961 de 19 de abril.
El derecho de habitación conferido por cualquier título se entenderá, salvo estipulación en contrario, referido a habitación independiente que cierre con llave, y comprenderá el disfrute del porche, cocina y horno, y, en lo referente a las necesidades del habitacionista, del pozo o cisterna de la casa.
Puede observarse que la norma vigente, del año 1990, mantiene la referencia ya tradicional al disfrute de elementos típicos de la casa pagesa de Eivissa y Formentera como son el porxo, (literal en catalán en la versión en lengua castellana de la norma) la cocina y la cisterna de la casa y, aunque omite la referencia a otros elementos concretos como el pozo y el horno (mencionados en la ley de 1961), la suple con una mención genérica y omnicomprensiva de los elementos comunes de la vivienda a los que extiende, en general, el derecho de disfrute del habitacionista; es más, la norma vigente sitúa a estos elementos y pertenencias comunes de la vivienda como núcleo generador del derecho a los que añade “en especial” el disfrute de una habitación independiente que cierre con llave.
La falta de una normativa concreta reguladora del derecho se ha venido cubriendo por la aplicación de derecho consuetudinario (del que procede la propia enumeración de las pertenencias comunes de la casa pagesa así como la referencia a la atribución de la facultad de recoger frutas frescas). Agotado el recurso a la costumbre jurídica procederá la aplicación supletoria del Código Civil (ex artículo 1 DL 79/1990).
Lo arquitectónico y lo jurídico.
Esa referencia a las pertenencias comunes de la casa pagesa como núcleo generador del derecho de habitación es coherente con la configuración arquitectónica tradicional de la misma que tiene su origen, según Bartolo Mestre y Elías Torres (Guía de Arquitectura de Ibiza y Formentera, 1971) en las ciudades estado de la costa mediterránea, especialmente en la arquitectura
fenicia de la antigüedad [..que…] sintetiza y personaliza las influencias de Egipto y Mesopotamia, lo que explica la hibridación cultural de la casa ibicenca, al ser púnicos los colonizadores de la isla. Las características de las dos culturas confluyentes en el arte fenicio se reflejan en distintos aspectos de la casa ibicenca, siendo las plantas esencialmente asíricas y egipcia la elevación.
Según esos mismos autores la casa pagesa se caracteriza por una composición de módulos, en principio cúbicos, que se solapan unos sobre otros a partir del espacio principal, el porxo, que sirve de transición entre el exterior y los ámbitos privados. Las dependencias se iban agregando al conjunto a medida que las necesidades de la familia crecían, al igual que en algunas casas de Formentera encontramos edificaciones a dos aguas construidas en dos fases, pero siempre guardando la apariencia de edificio acabado. En el exterior se añaden dependencias como el horno, corrales, la cuina de fora o la casa del vi y bancales de cultivo de huerta, frutales como higueras y aromáticas.
Pero no solo en lo arquitectónico el porxo vertebra la casa pagesa. Entre las facultades jurídicas del titular del derecho de habitación la ley vigente recoge el disfrute tradicional del porxo y en la atribución de esta facultad los primeros estudiosos del derecho ibicenco vieron un reflejo del Derecho Romano, coherente también con la ulterior dominación romana de todo el Mediterráneo. Así, José Costa Ramón (Derecho Foral Ibicenco, 1958) escribe que el porxo es el aposento común, recuerdo del atrium romano. En este, sentados en torno de la mesa común comían los padres, los hijos y los esclavos y se sentaban las mujeres de la casa a hilar su lana, y allí mismo en los primeros días de Roma estaba el lecho de los jefes. En el porche ibicenco, entrada y habitación principal de la casa, se desarrolla toda la vida familiar, siendo el lugar donde se come, donde se descansa después de las faenas campesinas, donde se efectúa el noviazgo de las hijas casaderas; el lugar de las «matanzas» y de las fiestas familiares y el aposento donde se recibe el duelo, mientras en un rincón del mismo el cadáver de algún familiar espera la hora del entierro, entre los rezos y las voces plañideras de las mujeres.
La trascendental importancia que el porxo ha tenido en la sociedad tradicional pitiusa provoca que hayan surgidos cuestiones jurídicas derivadas de su uso por el habitacionista en materias en principio muy alejadas de la órbita del Derecho, como puede ser la costumbre histórica del festeig. Así, el citado jurista José Costa Ramón, recoge el caso de un dictamen que le fue planteado por una mujer soltera titular del derecho de habitación sobre la casa que su padre difunto le había atribuido en propiedad al hermano heredero. La mujer solicitó de su hermano, el heredero, que le permitiera el noviazgo en el porche, a lo cual se negó aquel alegando que el derecho al uso del mismo lo tenía solo su hermana, pero no su novio. El caso fue resuelto, sin contienda judicial, con arreglo a la costumbre reconociendo el uso pretendido por la mujer, pues negar a la mujer “el derecho a recibir a su novio en el porche, sitio destinado al noviazgo desde tiempo inmemorial, hubiera constituido una transgresión de su derecho y un acto contrario a la equidad y a la costumbre foral” que siempre postuló una interpretación amplia, no restrictiva del contenido del derecho de habitación.
Y es que el derecho de habitación pitiuso, según escribió el notario José Saéz Martínez (Derecho Foral. El Estatje. 1944) no se limita al derecho de cobijarse, de guarecerse, de ocupar en fin un ámbito más o menos grande, sino que va acompañado de ciertos usos y servicios (horno, cocina, pozo, porche y accesorios correspondientes) y es en fin, la concesión de un hogar independiente para los que, por la regla rígida del heredamiento, podrían verse amenazados de quedar excluidos del solar en que nacieran, rincón mudo de sus alegrías y de sus afectos.
Estas últimas líneas anticipan ideas importantes sobre la naturaleza jurídica del derecho de habitación pitiuso a la que seguidamente se hará referencia, pero antes es conveniente insistir en ese contenido amplio del derecho, que es el que permite incluir en el mismo otras facultades, en principio ajenas a la mera idea de ocupar piezas de una casa para vivir; así ocurre, como se ha apuntado, con el derecho de recoger fruta fresca que, desde un principio fue un atributo objetivo del derecho ínsito en su naturaleza por justicia y equidad según el mismo José Saéz Martínez y no por mera “cortesía o limosna”.
Bosquejo de la naturaleza jurídica del derecho de habitación ibicenco. La cuestión terminológica.
Ya se ha apuntado que, por su contenido, el derecho de habitación ibicenco va más allá de la mera facultad de ocupar en una casa ajena las piezas que precise el titular para sus necesidades y las de su familia, tal y como define este derecho el código civil en su artículo 524.
Además, procede recordar que, en su concepción consuetudinaria, el derecho de habitación de Eivissa y Formentera surgió en el ámbito de los spolits, de los pactos sucesorios y de los testamentos para la protección, por los padres, de sus hijas que quedan solteras o excepcionalmente a algún hijo imposibilitado para el trabajo según explica José Saéz Martínez en el trabajo antes citado.
Por ello, por su amplio contenido y por su tradicional configuración consuetudinaria desde algunos sectores doctrinales se ha postulado una naturaleza específica para este derecho.
En la Exposición que precedía al Proyecto de apéndice al Código civil español, redactada por la mayoría de la Comisión especial de Derecho Foral de las islas Baleares se mencionaba “que es derecho que participa de los de uso y habitación, pero que no puede confundirse con ninguno de los dos, siquiera mantenga verdadera semejanza con el último”. En realidad, la Comisión no tuvo en cuenta las especialidades del Derecho Pitiuso, de modo que esa referencia está hecha exclusivamente, y de forma expresa al derecho de estatge mallorquín.
Sobre este particular Jose Saéz Martínez afirmó, en cuanto a lo terminológico, que no le constaba que en Eivissa
se conozca aquel derecho con el nombre de estatje, ni con otro alguno. Pocas, poquísimas veces he oído de labios del campesino ibicenco semejante vocablo, y estas pocas veces que lo he oído pronunciar, ha sido en términos genéricos, y nunca como denominación propia, específica de esta institución consuetudinaria.
De igual modo la Enciclopèdia de Eivissa i Formalmente, en la segunda acepción del término estatge lo refiere como una “paraula escassament emprada a les Pitiüses, però que s’ha usat per designar el dret d’habitació que l’hereu ha de concedir a les seues germanes mentre romanguin fadrines”. Tampoco la práctica jurídica constata el uso del término estatge para referirse a este derecho conocido unánimemente como habitació tal y como hace también la cultura popular.
Y en lo que se refiere a la naturaleza jurídica del derecho Jose Saéz Martínez afirma que quizá el estatge mallorquín no constituya ninguna especialidad jurídica respecto del derecho de habitación que reconoce el Código Civil español pero en Eivissa (y Formentera, debe añadirse) ese derecho es algo más que un simple derecho de habitación, es el resultado de la mezcla de este derecho y del de uso, inconfundible con ninguno de los dos […] La costumbre ha elaborado ese derecho, gracias al cual es tolerable un sistema necesario que tiende al privilegio. Ha sido el pueblo mismo, el que por un sentimiento espontáneo de justicia natural (equidad), ha inventado esta modalidad jurídica que no tiene precedentes en ninguna legislación positiva, pues los derechos de habitación y de uso reconocidos en los códigos, difieren profundamente de [este derecho] por los motivos que lo impulsan, por el título en que se constituye, por el .sujeto sobre quién recae y por la extensión de su contenido objetivo. Si en Mallorca el estatge […] no es cosa esencialmente distinta del que la legislación común menciona, en Eivissa bien puede afirmarse que es una institución creada en el troquel de sus propias costumbres, y que ha sido formada prescindiendo [incluso] en absoluto de la tradición romana.
Por el contrario José Costa Ramón considera que este derecho de habitación de Eivissa y Formentera encaja perfectamente en el derecho de habitación de la legislación común […] no significa realmente una institución peculiar […si bien…] consiste en una mayor limitación del goce atribuido, en relación con las disposiciones del artículo 524 del Código civil.
En lo que sí coinciden ambos foralistas es en la íntima conexión de este derecho con el fenómeno sucesorio en el que actúa como contrapeso del pacto sucesorio o de la disposición testamentaria que atribuye la casa familiar por título de herencia a un hijo y que evita, por vía de equidad, dejar desamparado a otro, esencialmente a la hija soltera que con su trabajo ha contribuido al sostenimiento de la casa y que carece de otro hogar.
Jose Costa Ramón señalaba que en algunas ocasiones se concedía el derecho de habitación bajo la condición de que la favorecida no reclamase su legítima, pero en estos casos se le atribuía el derecho de manutención, cuidado y asistencia a cargo del heredero. Y en otros supuestos dichas atribuciones eran, directamente, el pago de la legítima paterna. Es evidente que esta cuestión está profundamente relacionada con la norma prevista en el actual artículo 81.3 in fine de la Compilación cuando establece que Mientras el legitimario viva en la casa y en compañía del heredero o del usufructuario universal de la herencia y a expensas de ellos, la legítima aún no satisfecha no devengará intereses .
Destacan, por lo tanto, tres notas en la naturaleza del del derecho de habitación pitiuso:
1) la amplitud de su contendido,
2) la preponderancia del carácter sucesorio, y
3) su finalidad de salvar la unidad del patrimonio familiar conciliando los intereses del propietario heredero y del habitacionista legitimario sin necesidad de dividir jurídicamente la casa pagesa.
Cabe plantearse si estas tres notas tienen la entidad suficiente como para postular tal y como hacía José Saéz Martínez que este derecho es una modalidad jurídica distinta del derecho de habitación del Código Civil y del estatge mallorquín.
Desde luego la primera de las citadas características no parece tener entidad suficiente como para atribuir al derecho de habitación pitiuso una naturaleza diferenciada porque, tanto el derecho de habitación del Código Civil como el estatge mallorquín, dejan un amplio margen al título constitutivo para configurar el contenido y amplitud del derecho, por lo que, sin desvirtuarlos, podrían constituirse en ambos ordenamientos derechos de habitación con un contenido similar al pitiuso, por más que en este último venga pre-configurado por la ley con ese haz de facultades peculiar, aunque en ningún caso esencial.
Puede por lo tanto concluirse que, desde la perspectiva estricta del contenido y facultades del habitacionista se trata del mismo derecho encuadrado en la categoría de los derechos reales limitados de goce y con un contenido legal, pero no esencialmente, más amplio.
Cuestión distinta sería la de aventurar si este contenido peculiar unido a las otras dos notas caracterizadoras permitirían dibujar el concepto de la casa pagesa pitiusa como una institución jurídica equiparable a la Casa de los derechos civiles de Navarra y de Galicia. La idea podría resultar atractiva pero ha de reconocerse que no ha llegado a cristalizar ni en el derecho consuetudinario ni el legal ni en la práctica jurídica
Se concibe pues el derecho de habitación pitiuso como un derecho real inmobiliario de goce limitado, vitalicio o temporal, que atribuye a su titular, en la medida en que sea preciso para satisfacer sus necesidades, las facultades de disfrute de los elementos y pertenencias comunes de una casa tradicional pitiusa (como el porche, cocina, cisterna, horno y demás dependencias exteriores) y el de una o varias piezas privadas en independientes que cierren con llave así como la de recoger fruta fresca de los terrenos anejos a la casa.
Una institución viva.
Afirmaba José Sáez Martínez que el derecho de habitación pitiuso es una “institución tan encarnada en la vida jurídica ibicenca, que no hay donante o testador que la eche en olvido cuando sus circunstancias familiares la hacen necesaria”.
La práctica notarial demuestra que sigue siendo una institución viva y lejos de caer en el anacronismo la normativa reguladora el derecho de habitación en Eivissa y Formentera viene a actuar como “solución vieja” a “problemas nuevos”. En efecto, alejada por las nuevas circunstancias sociales, de su estrecho marco personal originario (la hija legitimaria soltera y el heredero varón) se utiliza actualmente como una respuesta al problema del acceso a la vivienda; la carestía del precio de la vivienda, la escasez de suelo edificable disponible, el aumento de población, la prohibición de la división horizontal en suelo rústico y las restricciones a las segregaciones de terreno han revitalizado este derecho que también se utiliza, en ocasiones, por los padres como mecanismo de protección de hijas o hijos que (precisen o no medidas de apoyo para el ejercicio de su capacidad jurídica) tienen dificultades para su normal desenvolvimiento en la vida diaria (adicciones al juego o sustancias, trastornos psíquicos, personalidades neuroatípicas…).
Por todo ello, se estima justificada la reforma de su regulación, actualizándola para adaptarla a las nuevas necesidades sociales e incidiendo en los siguientes puntos:
1º) Diferenciar, desde el punto de vista objetivo, los supuestos en que el derecho se constituye sobre una casa en zona rústica o agraria (se corresponda o no con una construcción tradicional de casa pagesa) y los casos en que recae sobre viviendas urbanas, a fin de precisar adecuadamente su contenido.
2º) Deslindar, desde el punto de vista subjetivo, los supuestos en que se constituye en favor de extraños y los que se constituye en favor de legitimarios, precisando en este último caso su régimen de imputación, prever la posibilidad de que se atribuya en pago de legítima y, en su caso, su relación con el artículo 81.3 in fine de la Compilación.
3º) Precisar las obligaciones del habitacionista en relación con las reformas y reparaciones y labores de mantenimiento del inmueble y su contribución (o no) al pago de los suministros e impuestos.
4º) Reconocer la posibilidad de constitución por acto intervivos, oneroso o gratuito, y mortis causa, paccionado o testamentario, con carácter vitalicio o temporal.
5º) Reconocer, sin merma del carácter personalismo del derecho, la posibilidad de que el habitacionista conviva en el inmueble con otras personas (la familia, de que habla el Código Civil pero entendida en un sentido amplio, adaptado a la realidad social y comprensivo de personas cuidadoras o acompañantes).
6º) Prever la posibilidad de que lleve vinculado el derecho de cuidados en favor de la persona habitacionista a cargo del heredero o por el contrario como obligación a su cargo ya sea en favor del heredero, de otra persona designada por el causante o de este (y eventualmente de su cónyuge) y su relación, en tal caso con el artículo 56 de la Ley 8/2022 de 11 de noviembre de sucesión paccionada.
Molt aclaridor Javier!
Gràcies