¿Acaba el préstamo con la entrega de la vivienda al Banco? La subsistencia de la deuda tras la ejecución hipotecaria.-
El continuo jaque con que los tribunales (españoles y europeos) amenazan a nuestro sistema de ejecución hipotecaria sobre viviendas actúa a modo de dedo acusador hacia los elementos más problemáticos del mismo. Uno de ellos es el de la subsistencia de la deuda tras la ejecución hipotecaria, o tras la entrega voluntaria de la vivienda, una consecuencia del llamado principio de responsabilidad patrimonial universal del deudor, obvia para cualquiera que tenga unos mínimos conocimientos teóricos de Derecho pero sorpresivamente demoledora para muchos de los que han sufrido sus consecuencias prácticas. La idea subyacente es que la hipoteca es solo una garantía, accesoria al préstamo, que atribuye al acreedor (al Banco) preferencia para su cobro pero sin excluir el resto de los bienes del deudor en caso de que el bien hipotecado (la vivienda) no sea suficiente para cubrir la totalidad del importe adeudado.
El supuesto de hecho: la adjudicación y entrega de la vivienda por el banco en caso de ausencia de postores.-
El Tribunal Supremo se enfrenta en esta sentencia a un caso paradigmático: en el año 2001, en plena fiesta inmobiliaria, un matrimonio obtiene un préstamo bancario para la compra de su vivienda habitual; en el año 2010 la pareja incumple sus obligaciones y la vivienda, a instancias del banco acreedor, sale a subasta sin que ningún postor puje por la misma. Para tales casos la Ley de Enjuiciamiento Civil legitima al acreedor para adjudicarse la vivienda por un setenta por ciento del valor de tasación (antes era un sesenta y anteriormente un cincuenta por ciento) de modo que el banco acreedor, después de adjudicarse la vivienda, inició un nuevo proceso declarativo contra el matrimonio por el importe del préstamo no cobrado, prácticamente una cantidad igual a la mitad de la suma inicial prestada; el Juzgado de primera Instancia dio la razón al banco acreedor por lo que el matrimonio recurrió en apelación a la Audiencia Provincial que resolvió que al ser el valor real de la vivienda en el momento de la adjudicación superior al importe de de la deuda reclamada, su adjudicación por el banco acreedor en el procedimiento ejecutivo actuó como una medida sustitutiva de la dación en pago extintiva de la totalidad de la deuda, de forma que la pretensión posterior de reclamar una cantidad adicional supondría un enriquecimiento injusto en favor de la entidad de crédito.
Dación en pago forzosa mediante entrega de la vivienda.-
La adjudicación y entrega de la vivienda como mecanismo de extinción total de la deuda ha sido admitido por algunas resoluciones judiciales de rango inferior (AAP Navarra, 17-12-2010 y AJ 1ªI número 44 de Barcelona, 24-01-2011) obligando al banco acreedor a aceptar las consecuencias de sus propios actos y, por tanto, a respetar el valor de tasación atribuido inicialmente a la vivienda; basada en la justicia material, esta posición impide aquel incremento patrimonial injustificado favorable a la Entidad Acreedora, es acorde con el sentir social y se incluía en la Iniciativa Legislativa Popular presentada en 2011, aunque goza de un minoritario apoyo doctrinal.
La mayoría de las sentencias son contrarias a esta dación en pago judicial; pesa aquí el argumento económico y es lugar común afirmar que una medida así supondría, en general, una mayor dificultad y coste económico para la obtención de créditos hipotecarios y para la adquisición de vivienda en propiedad; sin embargo este argumento económico no es definitivo si se vincula a un modelo (más próximo a la media europea) donde predomine la vivienda en alquiler y aunque es indudable que de implantarse un sistema similar al norteamericano con dación en pago forzosa, los requisitos de acceso a los créditos hipotecarios serían mucho más rigurosos y los departamentos comerciales de los bancos optarían por criterios de especialización, también lo es que esos dos elementos, rigor y especialización, son siempre exigibles en la comercialización de productos bancarios.
Además, señala esta orientación doctrinal mayoritaria, que la dación en pago forzosa choca con varias normas de nuestro Ordenamiento Jurídico, esencialmente el hecho de que la hipoteca es una garantía accesoria al préstamo y de éste responden todos los bienes del deudor, salvo pacto en contrario, que no habiéndose pactado no puede el deudor a su arbitrio decidir si paga el préstamo o si entrega la vivienda; además la seguridad jurídica quebraría si se aplicase tal medida a préstamos ya existentes.
La respuesta del Supremo.-
La sentencia 768/2015 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 13 de Enero de 2015 se pronuncia, en el caso concreto que resuelve, contraria a la dación en pago forzosa, pero abre la puerta a una importante excepción basándose en la doctrina del enriquecimiento injusto.
En principio, el Tribunal Supremo afirma, siguiendo su doctrina tradicional que no existe enriquecimiento injusto en favor del banco acreedor cuando éste, después de haberse adjudicado la vivienda, persigue otros bienes del deudor: el artículo 1911 del Código Civil consagra el principio de responsabilidad patrimonial universal del deudor y no puede afirmarse que el banco se haya enriquecido injustamente pues uno de los requisitos que exige la aplicación de la doctrina jurídica del enriquecimiento sin causa es que no exista una ley que ampare ese incremento patrimonial y, en este caso, la Ley, en concreto la Ley de Enjuiciamiento Civil le habilita para adjudicarse la vivienda por el (ahora) setenta por ciento del valor de tasación.
Sin embargo el Tribunal Supremo admite un supuesto en el que sí se produciría el enriquecimiento injusto en favor del banco: si tras la adjudicación el banco en un lapso de tiempo «relativamente próximo» obtiene una «plusvalía muy relevante». De esta forma el Tribunal Supremo hace realidad la simple declaración de principios de la Exposición de Motivos de la Ley 1/2013 que anunciaba que «se permite que el deudor participe de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada» y que tan solo concretó en el Código de Buenas Prácticas, al decir que «las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste pueda prestar en dicha transmisión».
Ahora bien, si lo determinante para que aparezca el enriquecimiento sin causa es que se produzca esa «plusvalía muy relevante» en un lapso de tiempo «relativamente próximo», ésta puede producirse por una enajenación, desde luego, pero también por otras causas que la pongan de manifiesto, y no solo a efectos contables, sino también de seguro o de tasación para financiar nuevas operaciones y así Jesús Sánchez García y Vicente Pérez Daudí plantean que habrá que analizar cual es «el valor por el que la entidad ejecutante la ha incluido en sus activos (…) ya que, es evidente, que nadie puede ir contra sus propios actos y si la propia entidad acreedora lo ha tasado o le ha asignado un valor superior, éste debe imputarse como precio pagado a cuenta de la deuda reclamada».